A família sempre tratou a casa como patrimônio do falecido, mas, ao reunir os documentos para o inventário, descobre que o imóvel está em nome de terceiro, possui somente contrato particular, não tem matrícula individualizada ou apresenta uma construção não averbada. A solução depende do tipo de irregularidade e das provas disponíveis.

O primeiro passo é descobrir qual era o direito do falecido

O inventário transmite aquilo que efetivamente pertencia ao falecido. Por isso, antes de falar em regularização, é necessário verificar se ele era proprietário registrado, comprador por contrato, cessionário, possuidor ou titular de outro direito relacionado ao imóvel.

A resposta orientará a forma de declarar o bem ou os direitos no inventário e indicará se será necessária alguma providência paralela ou posterior.

Quais irregularidades aparecem com mais frequência?

A expressão imóvel irregular pode abranger problemas muito diferentes. Cada um exige documentos e medidas próprias.

  • imóvel comprado por contrato particular, sem escritura definitiva;
  • matrícula ainda em nome do antigo proprietário;
  • terreno sem matrícula individualizada;
  • construção ou ampliação não averbada;
  • divergência de área, endereço ou qualificação do proprietário;
  • posse antiga sem título registrado.

Direitos sobre o imóvel podem ser analisados no inventário

A ausência de registro em nome do falecido não deve ser confundida com inexistência de patrimônio. Contratos, recibos, comprovantes de pagamento, tributos, contas e outros documentos podem demonstrar direitos aquisitivos ou possessórios.

Em determinadas situações, esses direitos podem ser inventariados e partilhados, enquanto a regularização da propriedade exige medidas específicas. A definição depende da segurança das provas e da existência ou não de conflito com terceiros.

A irregularidade pode afetar a venda e o registro da partilha

Mesmo quando o inventário consegue avançar, a documentação irregular pode impedir o registro do bem em nome dos herdeiros ou dificultar uma futura venda e o financiamento pelo comprador.

Por isso, o planejamento deve considerar não apenas a partilha formal, mas também o resultado prático pretendido pela família: manter, regularizar ou vender o imóvel.

Documentos úteis para a primeira análise

Não é necessário ter toda a regularização pronta para buscar orientação. Reúna o que já estiver disponível.

  • matrícula ou transcrição do imóvel;
  • contrato de compra e venda, cessões e recibos;
  • carnês de IPTU e cadastro municipal;
  • comprovantes de pagamento e de despesas;
  • plantas, habite-se e documentos da construção;
  • certidões e documentos do vendedor ou titular registral, quando disponíveis.